从土地到销售，再到融资，各个环节都被拷上枷锁。集中供地加剧竞争，全国多城银行房贷收紧消息频传，“三道红线”试点房企商票被纳入监控范围。
市场下行、政策严控，是今年上半年围绕房地产市场的关键词。有限的资源之下，行业已经“内卷”到头部房企，头部房企已经形成的相对稳定的格局正逐渐被打破。
据房企公开销售业绩、克而瑞权益榜单数据显示，在刚刚过去的上半年，top10中碧恒万增速垫底，招商蛇口杀入top10阵营，建发房产冲进top20。
种种迹象显示，头部房企或将迎来新一轮混战。
重洗“排位战”
或许没人能够预料到，发生在中小房企身上的一切，开始在头部房企身上上演。
截至2021年7月6日，TOP10房企业绩6月单月、前6月业绩增速表。财经网制图
在刚刚过去的上半年，头部房企竞争相当激烈，表现呈现两极分化。截至7月6日，在克而瑞公布的2021年上半年销售额排行榜中占据TOP10的房企（以下简称：top10房企），有5家企业公布了6月销售数据。
就6月单月业绩来看，融创以45%的增幅遥遥领先，而碧恒万均出现下滑。其中，万科以21%的降幅垫底。这是自2018年上半年以来，万科首次6月单月业绩出现下滑。
若从上半年整体业绩来看，这一差距也同样明显。在top10房企中，融创、世茂的增速超过30%，而恒大以2.3%的增幅垫底。
头部房企之间逐渐拉大的增速，直接导致了行业排名的变动。截至7月6日，招商蛇口尚未公布业绩，但若按克而瑞权益榜单数据计算，招商蛇口以同比增长51.5%的增速冲进top10行列。
值得注意的是，2018年上半年至2021年上半年四年期间，招商蛇口今年是首次冲进克而瑞公布的权益榜单top10阵营，新城控股则首次跌出top10行列。
top10房企之间排名的更替更像是头部房企的一个缩影。据财经网不完全统计，在权益销售额排行榜中，与去年同期相比，旭辉集团从第21名上升至第15名，建发房产从第36名上升至第16名，绿城中国从第25名上升至第20名，美的置业从第32上升至第26名。
与前述上升态势相反的是，新城控股从第10名跌至第14名，中南置地第17名跌至第22名，奥园集团从第24名跌至第31名，远洋集团从第38名跌落至第44名。
在中国企业资本联盟副理事长柏文喜看来，这样的变动并不是偶然。他表示，当行业发展环境或者行业政策出现重大调整时，就是行业格局出现重大变动与整合的契机。而去年以来，疫情、三道红线监管新规、涉房贷款集中度分级管理措施以及各地行业调控政策的不断强化正是催生行业格局变动的重要因素。
“各家企业的应变与调整能力正是将此契机转化为机会或者挑战的底层能力，而不断加剧的行业竞争引发的目前的行业混战期，又是加剧和推动行业重新洗牌的催化剂。”
国企优势凸显
在行业不景气的当下，机构对房企的担忧直接还表现在对房企的评级上。
据观点地产网报道，摩根士丹利在研报中指出，中国的房地产公司正面临着压力，因为政府正在采取行动，抑制这个充满债务的行业的杠杆率。在最新的一轮评级调整中，摩根士丹利削减了27家内房的公司股票目标价，万科、融创等龙头均在行列。其中，奥园的价格下调幅度最大。
此外，7月2日，瑞信宣布将中国奥园目标价由8.3港元下调至6.64港元，并维持中性评级。瑞信在研究报告指，奥园土地储备收紧将使该公司中期内销售增长率更容易受到政策的影响。
而土地作为地产行业最重要的核心资产，则直接影响到企业的未来发展格局。但集中供地政策，使企业之间的竞争加剧，国企凭借资金优势，大有重展拳脚的意味。
从房企的竞争格局来看，规模房企、国企、央企占据绝对优势。在中指研究院发布的“2021年1-6月中国房地产企业拿地金额与面积TOP100”榜单前10名中， 8家房企拥有国企或央企背景，其中包括今年实现排名大跨越的建发房产、绿城中国以及招商蛇口。
另据中指院数据，在今年第一轮集中供地中，TOP50房企超过半数在22城中有所斩获，TOP30房企更是竞得双集中供地四成地块。据不完全统计，万科、保利、招商、金地、绿城等国字头或有国有背景的房企在首轮集中供地中均有不错斩获，分别拿地37、24、18、17、14宗，包揽了拿地数量的第二至第六名。
中原上海地产分析师卢文曦表示，如果下半年，国企还是持续“扫货”，就不排除行业会出现一个新的趋势：国企会持续发力，向前冲刺，弥补一些房企下滑后的空位。
新的格局来了？
随着行业加速洗牌，寡头竞争格局渐显。在行业增速下滑的时候，往往就是公司之间竞争加剧、优胜劣汰的时候，市场正进入一个“低容错”时代。即使是头部房企，市场上的退出或进入也变得稀松平常。
柏文喜分析，头部房企维持可持续增长动力减弱的主要原因在于规模和行业集中度的不断提升，一方面不断挤压这些企业可能的成长空间与增速，另一方面企业规模的增大也导致创新与转型的机会成本与难度的提升。
财经评论员严跃进表示，就近两年而言，部分大型房企面临很大风险，尤其是频频拿下“地王”的企业以及资金、信誉上存在风险的企业，这会成为实力企业兼并购的重要选项。
而这样的事情正在房地产圈上演。被负债拖累的泛海控股，频频向融创中国转让资产；债务危机同样未解的蓝光发展，又面临着总裁、首席财务官辞职的困境，徒留一位26岁的二代苦苦支撑。
此外，富力地产将旗下粤港澳大湾区内最大的城市物流园区项目70%的股权以44.1亿元的价格出售给了黑石集团，向平安不动产转让部分广州黄埔笔村旧改项目股权、出售珠江新城CBD地标建筑广州广发证券总部大楼40%股权。资金链同样紧张的绿地于6月25日，将上海九龙宾馆有限公司的股权出让给金辉控股，代价为8.60亿元。
在卢文曦看来，头部房企在自己所在圈层里的竞争愈演愈烈。碧恒万属于遥遥领先，他们三家之间的竞争是全方位、多细分领域的竞争，外来人打破僵局的可能性很小。
但如果国企现在凭借资金优势，能够一马当先，在2千亿到4千亿区间以及刚迈进千亿门槛的房企之间互相厮杀，头部房企的排名很可能重来一次。“尤其是‘咬牙’冲进千亿的房企，很可能出现反复，排名被挤占下去。”
在“内卷”到极致的房地产行业，即使拥有先发优势的房企恐怕也无法“躺平”。即使家大业大的万科也在加速转型。在万科近期召开的2020年度股东大会暨2021年第一次A股类别股东大会上，万科董事长郁亮称，集团之前已经下定决心，今年特别明确，要加速转型发展。毕竟“今年钱比过往更金贵、更重要了。”
未来，等待房企的是一场腥风血雨式的混战，谁能最终立于不败，还需与时俱进，提早谋划。
